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北京二手房网签量再探底******

　　北京二手住宅的网签量在新年首月再次迎来探底。机构方面流出的数据显示，1月北京二手房成交量仅为8308套，比去年同期的11875套低了30%，与2021年同期的17513套相比，跌幅更是超过50%。春节过节早、12月大面积“阳康”拖延了成交周期，都是造成新年首月二手房成交量进一步下探的原因，但买卖双方对于松绑政策的预期以及市场本身修复不到位，才是更重要的因素。需要注意的是，算上1月，北京的二手住宅网签量已经连续两个月在8000+的成交区间，如果持续，价格下行将成为必然。

　　网签量连续两个月8000+

　　大年初十，三年来首次放一个悠长假期的郝杰回到了位于安定门的店里。在过去，春节连市是很多经纪人和新盘案场的常态，在这个春节，出于“归家”的期待叠加市场活跃度偏低，不少北京的中介门店选择了歇业放假。

　　“经历三年疫情，今年返乡的人要更多，我们门店仅留了两个北京孩子值班，而且还是一人一天。”郝杰透露，春节前看房的客户就不多了，春节期间仅带看了3组客户，基本也都是走个流程，并没有意向客户。

　　大面积“阳康”后的1月，市场并没有迎来期待中的反弹。来自中原地产研究中心的统计数据显示，2023年1月北京二手住宅网签8308套，同比2022年1月的11875套下降超过30%，这也是北京本轮二手住宅连续两个月网签量低至8000+区间。

　　尽管环比降幅不大，仅为5.3%，但2022年12月本身基数较低，仅为8773套，比2022年11月的10750套也有两位数的降幅。自2022年5月，北京二手住宅网签量跌破万套，来到月度成交8000+区间后，市场逐步反弹，9月达到14329套，然后开启降温态势。

　　8000+的月度成交量意味着什么？

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，考虑到网签数据的滞后性，8308套并不能完全体现当前的市场状况。春节过节早、12月大面积“阳康”拖延了成交周期，都是造成新年首月二手房成交量进一步下探的原因。“市场没有那么差，也没有那么火热，真实情况大概一周3000套，回归到2022年的正常水平。”张大伟表示。

　　北京链家研究院分析师冷会指出，网签量下降的原因主要有两方面：一是春节假期从业人员休假，网签业务部分暂停；二是网签数据相对滞后，无法及时反映实际市场情况。从主要经纪机构成交情况看，1月上半月二手住房市场恢复态势显著，下半月受春节假期影响成交节奏放缓，1月整体交易规模与2022年春节月份(2022年2月)基本持平。

　　3、4月或恢复

　　二手房网签量何时恢复？在包括上述专家在内的多位业内人士看来，北京二手房网签量的恢复要等到3、4月才会有所体现，按照往年惯例，3、4月是教育资源优质区域的成交高峰期，上学等置业需求会集中释放。

　　但更多的从业者担忧，伴随着上学等需求集中释放后，目前本就修复不到位的二手房市场将出现较大的需求空窗期。

　　“现在买卖双方的认知差距特别大，买方希望使劲儿压价，卖方觉得政策松绑预期明显。”包括郝杰在内的多位一线经纪人直言，当下即便是比较优质的二手房，也都会出现“共识难以达成”的局面。

　　“‘其他城市都在调整政策，北京是不是也会变呢？’这种几乎是小业主们的共同心态，所以卖得不多、不真卖，挂出来试试水，价格还标得有些随心所欲。” 而买方也多持观望情绪，成交周期因此被不断拉长。

　　网签量与价格走势成正比

　　另一方面，看似筑底的价格，也有着统计因素作用结果。北京商报记者从经纪机构提供的数据发现，近期北京中心城区成交占比显著提升，进而导致全市成交均价结构性上涨。“所以北京并不是真的二手房还在涨，只是网签结构拉动了成交均价。”多位业内人士直言，一旦上学等核心城区需求在4月完成释放后，如果网签量持续保持下探，价格下行也将成为必然。

　　近日，多城密集下调首套房贷利率，根据诸葛找房数据研究中心不完全统计，春节后，包括郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳等城市相继下调了首套房贷款利率下限，新一轮的下调房贷利率潮流正在上演。截至目前，已经有30城下调首套房贷款利率下限，其中最低降至3.7%。

　　从城市分布来看，春节之前下调房贷利率的多以三四线城市为主，而近几日下调房贷利率的城市以二线城市为主力，其中不乏省会城市和重点二线城市。

　　至于北京，此前谈论最多的就是对于认房不认贷的调整，以及首套和二套房贷利率和首付款比例的调整。业内人士指出，如果上述政策落实，将释放一部分置业需求，但北京等一线城市牵一发而动全身，政策调整会慎之又慎，放开的“尺度”也不会太大。认房不认贷议论多时，但并未见到相关信号传递出来；而房贷利率调整，按照个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，北京目前并不符合标准。北京商报记者 王寅浩

养老“第三支柱”如何撑起来？金融机构等积极性高涨******

　　养老“第三支柱”如何撑起来？

　　阅读提示

　　截至2022年底，个人养老金缴费人数613万人，总缴费金额142亿元……个人养老金制度实施后，金融机构等积极性高涨，个人养老金行情迅速升温。目前，收入较高且接近退休年龄的人群积极性较高。未来，个人养老金制度有待进一步调整优化，进一步提升产品吸引力。

　　去年12月底，在北京一家国企工作的张华开通了个人养老金账户，并“顶格”存入了1.2万元，为自己的未来养老“支”起了第三支柱。

　　2022年11月25日，人社部、财政部、国家税务总局三部门发布通知，明确个人养老金制度在北京、天津、上海等36个先行城市和地区启动实施。银行金融机构等积极性高涨，个人养老金行情迅速升温。

　　数据显示，截至2022年底，个人养老金参加人数1954万人，缴费人数613万人，总缴费金额142亿元。人们对个人养老金到底是怎么看的？《工人日报》记者对此进行了采访。

　　金融机构等积极性高涨

　　2022年12月初，为了帮在银行工作的高中同学完成年底工作量考核，在天津一家设计院工作的刘伟线上开通了个人养老金账户，并存入了1元钱。“过程不复杂，填写相关信息，进行短信验证，就开户成功了”。

　　记者在采访中发现，有不少人和刘伟一样，是被在银行工作的熟人拉着入局的。

　　个人养老金制度开始试点后，首批有23家银行可以开通个人养老金账户，包括6大国有银行、12家股份制银行以及5家城商行。

　　一场客户争夺战也由此打响。各大银行纷纷通过返现金、赠送消费券、积分等手段“拉新”。2022年12月29日，词条“每周60个新开户指标，个人养老金争夺战下的银行理财经理‘喊苦’”一度冲上热搜。

　　刘伟在开户后，获得了50元现金返现。对于是否继续往个人养老金账户存钱，他仍持观望态度。

　　税优是个人养老金的吸引力之一。按照制度安排，个人养老金开户后，可以在综合所得或经营所得中按照个人养老金的实际缴费金额进行税前抵扣。刘伟表示，自己的年收入在12万元左右，本身交税就不多，因此减税效果并不明显，可以再等等看。

　　个人养老金背后的“两本账”

　　与持观望态度的刘伟不同，在北京一家国企工作的张华开通个人养老金账户经过了深思熟虑。

　　2016年开始，他所在的企业开始为职工缴纳企业年金，这为张华的养老支起了第二支柱。这次开通个人养老金账户，张华是想“支”起第三支柱，为自己养老多一份保障。

　　张华今年35岁，年收入在35万元左右，他给记者算了这样一笔减税账。

　　除去包括房贷、赡养老人两项专项附加扣除在内的各项扣除，他年度应纳税所得额约在18万元左右，适用于20%的税率档位。如果能再扣除1.2万元的个人养老金，那一年可以少交税2400元，按60岁退休计算，他可以少交6万元。

　　关于投资收益，根据制度安排，在投资环节，计入个人养老金资金账户的投资收益暂不征收个税；在领取环节，个人领取的个人养老金，不并入综合所得，单独按照3%的税率计算缴纳个税。

　　张华告诉记者，对于养老产品投资，他更看重的是稳健性，而非高收益。因此，他更倾向于选择相对保守的储蓄，“相当于为未来养老多存了一笔钱”。

　　按照3%的年化收益率计算，张华如果每年持续缴纳1.2万元，缴纳25年至退休，缴税后，他能从个人养老金账户中拿到43.71万元。

　　在福州一家国有银行工作人员张欢看来，个人养老金更适合年收入在20万元以上的人群。在她接触的开户客户中，收入较高且接近退休年龄的人群，积极性普遍较高。

　　提升个人养老金制度吸引力

　　由于个人养老金采取市场化运营，不可避免地会存在投资风险。那么，普通人该如何合理使用存入养老金个人账户里的资金购买养老金融产品？

　　中国养老金融50人论坛秘书长董克用建议，投资者要根据自己的年龄、财务情况和心理承受能力进行投资。比如，年轻人可以选择购买风险相对高的养老基金和养老理财产品，中年人投资要趋向稳健，接近退休年龄的人，可以选择相对保守的养老储蓄产品。

　　根据规定，个人养老金产品由金融监管部门确定，进入个人养老金“白名单”的产品要具备运作安全、成熟稳定、标的规范、侧重长期保值4个属性，从而更好保障退休人员的生活。《个人养老金实施办法》也强调，销售机构要以“销售适当性”为原则，做好风险提示，不得主动向参加人推介超出其风险承受能力的个人养老金产品。

　　下一步，个人养老金制度如何更好地完善、发展？中国人民银行前行长、全国社保基金理事会前理事长戴相龙建议，今后，可以把个人养老金最高限额提高到1.8万元以上，扩大税收优惠。同时，对个人养老金的投资收益率实行保底，加大政策扶持力度，以进一步提升大家参与个人养老金的热情。

　　“为了适应劳动力市场灵活化趋势，未来的个人养老金制度可以考虑将第二支柱(企业年金和职业年金)和第三支柱(个人储蓄型养老保险和商业养老保险)打通，或者建立两者之间的衔接办法。”中国人民大学教授、中国社会保障学会秘书长鲁全指出，目前，第二支柱是由劳动者和用人单位共同缴费，如果劳动者换了工作，新单位又没有企业年金计划，那么他的第二支柱就会中断。他建议，增强第二支柱和第三支柱之间的协同功能。(文中刘伟 张华 张欢为化名)

　　王维砚

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）